Comprendre le plan pluriannuel de travaux en copropriété avec Mon Syndic Immobilier
Dans le cadre de la loi Climat et résilience, le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans.
Mais en quoi consiste-t-il réellement ? Le PPT a pour objectif d’anticiper et de planifier les travaux dans les parties communes ainsi que les dépenses liées.
Le PPT répond à trois enjeux principaux :
- la conservation du bâtiment pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement,
- la protection des habitantes et des habitants,
- et la rénovation énergétique.
Définition, élaboration, fonctionnement, financement… Mon Syndic Immobilier vous aide à faire le point sur ce nouveau dispositif. relevant parfois du casse-tête.
Qu’est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT) ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété, échelonné sur 10 ans. Il vise à garantir la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et des équipements communs, ainsi que l’amélioration de l’efficacité énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux comporte les éléments suivants :
- L’inventaire des travaux destinés à rénover l’immeuble classifié par ordre de priorité,
- La prévision des performances attendues suite à la réalisation des travaux,
- Le coût des travaux, évalué approximativement,
- La planification des travaux à mener dans les 10 prochaines années.
L’élaboration du projet de PPT (PPPT) découle soit :
- D’une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble, combinée à un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE),
- Du diagnostic technique global (DTG) lorsqu’il est obligatoire et son audit énergétique (pour la mise en copropriété d’immeubles de plus de 10 ans et pour ceux ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité sur demande du syndic).
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Mon Syndic Immobilier est sur le coup ! Nous publierons prochainement un exemple concret pour vous donner une idée du rendu. En attendant, n’hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur votre copropriété.
Le PPT en copropriété est-il obligatoire ?
D’abord retiré de la réforme du droit de la copropriété de 2019, le plan pluriannuel de travaux réintègre finalement le paysage législatif avec la publication au Journal officiel de la loi Climat et Résilience en date du 24 août 2021.
Dans le cadre de la transition énergétique, la loi n°2021-1104 prévoit plusieurs mesures destinées à « faire entrer l’écologie dans nos vies », et jusque dans les immeubles. Dorénavant, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le bâtiment a plus de 15 ans.
Cette obligation entrera progressivement en vigueur au cours des prochaines années. Et ce, en fonction du nombre de lots, qu’ils soient résidentiels ou à usage professionnel ou commercial :
- Le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- Le 1er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots,
- Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.
Quel intérêt à concevoir ce plan PPT ?
Le plan pluriannuel de travaux s’inscrit au cœur de la stratégie gouvernementale qui promeut l’évolution vers une société neutre en carbone. Son rôle est d’assurer la conservation de l’immeuble, la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi que la conduite de travaux de rénovation pour optimiser la performance énergétique.
Limiter la détérioration de l’immeuble et valoriser le patrimoine
C’est l’objectif principal du plan pluriannuel de travaux : faire en sorte que les copropriétaires s’intéressent à l’état de leur bâtiment pour mieux le préserver.
Actuellement, l’Hexagone compte 110 000 copropriétés fragiles (selon le ministère de la Transition écologique). Cela signifie qu’environ 18 % du parc des logements collectifs privés se trouve dans l’incapacité financière d’entreprendre les travaux indispensables à la conservation du bâtiment.
Identifier les travaux nécessaires
La rédaction d’un PPT permet de cibler les différents travaux d’intérêt collectif à prévoir pour les dix prochaines années. Ces opérations peuvent avoir pour finalité la prévention des risques, l’entretien courant et la maintenance du bâtiment. De plus, le PPT présente l’avantage de définir précisément les actions prioritaires pour faire des économies d’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre, telles que l’isolation de l’immeuble (toitures-terrasses, murs, combles, etc.).
Dans un contexte où la liste des obligations en matière de rénovation énergétique collective s’allonge, le plan pluriannuel de travaux tombe à point nommé. En effet, il est l’occasion de mener à bien un projet de rénovation globale pour bénéficier d’un gain énergétique maximal en tirant parti des primes, comme Ma Prime RénovCopro.
Budgétiser les travaux
Au-delà de l’identification de la nature des travaux portant sur les parties communes, l’atout principal du plan est d’estimer à l’avance le coût de chaque chantier. Le fait de programmer et de chiffrer les actions à lancer permet de provisionner chaque année les fonds en conséquence afin d’éviter un ajournement.
L’objectif du PPT consiste ainsi à faciliter la prise de décisions communes, particulièrement difficiles à concrétiser en copropriété. En outre, cette planification financière sera consultable par les potentiels acquéreurs. Grâce au plan pluriannuel de travaux, ils pourront s’informer sur leurs futures charges, ce qui limitera d’éventuels impayés.
Comment mettre en œuvre le plan pluriannuel de travaux ?
Qui rédige le plan pluriannuel de travaux ?
La nouvelle loi indique que le plan pluriannuel de travaux doit être établi par une personne dotée de compétences et de garanties spécifiques qui feront l’objet d’un prochain décret.
Ce professionnel est désigné lors de l’assemblée générale. Par ailleurs, les modalités d’élaboration du projet de PPT, inscrites à l’ordre du jour par le syndic, sont votées à la majorité simple (c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).
Les diagnostiqueurs immobiliers devraient vraisemblablement détenir les aptitudes nécessaires à la rédaction du plan de travaux.
La présentation du projet de PPT en assemblée générale
Une fois le plan pluriannuel de travaux rédigé, il est temps de le soumettre aux copropriétaires. La présentation du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée générale suivant sa conception.
Si des travaux sont programmés au cours de la prochaine décennie, l’adoption de tout ou partie du projet fait partie de l’ordre du jour. Ces résolutions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, même ceux qui sont absents).
Le PPT : quelle cotisation annuelle ?
Mis en place par la loi Alur, le fonds de travaux constitué par le syndicat des copropriétaires permet de financer la création du PPT et les travaux réalisés dans son cadre. La cotisation annuelle obligatoire payée par chaque copropriétaire doit respecter deux critères :
- Elle doit représenter au minimum 2,5 % du montant total des travaux inscrits dans le plan adopté.
- Elle doit être supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel de l’année.
Enfin, les cotisations sont non récupérables : la vente d’un lot ne donne pas lieu au remboursement des sommes versées.
