Contrat d’entretien : obligations de maintenance en copropriété, Mon Syndic Immobilier vous dit tout.
- Rédigé par Jordan Raud
- Publié le
En maintenant le contrat d’entretien, le syndicat des copropriétaires assume une obligation légale. Celles-ci veillent au bon état des bâtiments dont elle a la charge. En effet, cette obligation dépend de la sécurité et du bien-être des occupants. Quels sont ces contrats de maintenance obligatoires ? Quels contrats sont facultatifs mais fortement recommandés ? Mon Syndic Immobilier vous dit tout.
Quelles sont les obligations de maintenance en copropriété ?
Veuillez noter que les syndic de copropriété assument leur responsabilité lors de l’application de chaque contrat d’entretien obligatoire. Ce type de contrat concerne surtout les équipements communs en copropriété. En effet, le soin et l’entretien des équipements collectifs garantissent la sécurité et le confort des occupants. De plus, la loi impose l’exécution d’un certain nombre de contrats de maintenance. Cependant, d’autres sont facultatifs mais fortement recommandés. Et pour cause, la sécurité de la copropriété en dépend. Focus sur les contrats de maintenance obligatoires.
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Mon Syndic Immobilier est sur le coup ! Nous tenons à jour pour vous tous vos contrats d’entretien obligatoires mais pas que. En attendant, n’hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur votre copropriété.
Qu’est-ce que le carnet d’entretien ?
Depuis 2011, le carnet d’entretien de l’immeuble est un document obligatoire pour toute copropriété.
Le carnet d’entretien de la copropriété rassemble l’intégralité des informations liées aux travaux d’entretien et de maintenance réalisés dans l’immeuble. Il est utile pour :
- Le futur acquéreur d’un lot en copropriété afin de s’informer sur la santé du bâtiment et des dépenses engendrées par les travaux.
- Le syndic de copropriété qui peut vérifier quels sont les travaux réalisés, les maintenances à faire, etc.
Le carnet d’entretien est établi et mis à jour par le syndic de copropriété et doit comporter un chapitre pour chaque bâtiment de la copropriété. Il est consultable auprès du syndic ou sur votre espace client.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557) énonce que le syndic de copropriété doit établir et tenir à jour un carnet d'entretien. La forme de ce carnet n'est pas prévue par le texte. Il est conseillé d'avoir recours à des registres ou des modèles types.
Le carnet d’entretien rassemble l’ensemble des informations suivantes :
- Situation géographique de l’immeuble ;
- Carte d’identité du syndic de copropriété ;
- Références des contrats d’assurance souscrits par le syndicat des copropriétaires ;
- Références des contrats d’assurance dommages ouvrages si la garantie est en cours ;
- Compte du syndicat des copropriétaires dont la garantie est en cours ;
- Descriptif des travaux importants avec l’année de réalisation (date, type de travaux, entreprises les ayant réalisés) :
- Références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ;
- Rapports des diagnostics techniques, audits énergétiques, DTG, DPE ;
- Toutes autres informations complémentaires jugées utiles, votées en assemblée générale.
Parmi les contrats d’entretiens de la copropriété, certains sont obligatoire, d’autres sont recommandés. Comment s’y retrouver ? Mon Syndic Immobilier vous guide !
Quels sont les contrats d’entretien obligatoires ?
Voici la liste des contrats d’entretien obligatoires, imposés par la loi pour la maintenance des parties communes et des équipements communs en copropriété :
1 - Le chauffage collectif
Depuis septembre 2009, le syndicat des copropriétaires sont tenus de faire entretenir leurs chauffages collectifs par des chauffagistes professionnels.
Ce contrat de maintenance est indispensable à la sécurité du bâtiment pour éviter toute surpression dans le système de chauffage et toute panne de chauffage.
Cet entretien se traduit par la vérification du fonctionnement des appareils, la régulation de la chaudière et la tenue d’un livret d’entretien.
Il existe plusieurs types de contrats nommés :
- contrat de fourniture du combustible (P1) ;
- maintenance (P2)
- garantie totale (P3)
- financement (P4)
Ces différents contrats comprennent diverses prestations annexes (renouvellement des équipements, financement, fourniture d’énergie, etc…).
2 - L’ascenseur
Le syndic de copropriété doit aprouver, au nom du syndicat des copropriétaires, un contrat d’entretien avec une entreprise spécialisée. Le premier contrôle doit prendre acte un an après l’achèvement des travaux.
Cet entretien se traduit par :
- une visite toutes les 6 semaines avec contrôle des installations, réglages nécessaires, contrôle des serrures des portes palières.
- un contrôle tous les 6 mois afin de vérifier l’état des câbles.
- une vérification approfondi du mécanisme chaque année avec nettoyage des installations et du local machine.
- une assistance dépannage en cas de blocage.
un contrôle technique de l’ascenseur obligatoire tous les 5 ans par un bureau d’étude.
Deux dispositifs légaux régissent le contrat d’entretien de l’ascenseur en copropriété. Il s’agit du Code de la construction et de l’habitation à travers l’article L.125-2-2 et de la loi Urbanisme et habitat n°2003-590 du 2 juillet 2003. L’entretien des ascenseurs relève alors des obligations des copropriétaires par le biais du syndic.
3 - Les portes et portails automatiques
Les portes et portails automatiques font l’objet d’un entretien obligatoire afin d’assurer la sécurité des copropriétaires. Ce contrat d’entretien obligatoire résulte alors de plusieurs arrêtés, dont celui du 21 décembre 1993.
Les matériels doivent être maintenus en bon fonctionnement et respecter les normes de sécurité. Cet entretien doit être réalisé deux fois par an, avec des points de contrôles obligatoires. Il doit également être inscrit dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
4 - Le ramonage des conduits d’évacuation de fumée
Indiqué dans le contrat d’entretien du chauffage collectif, le ramonage des conduits d’évacuation de fumée relève d’une obligation locale. Elle est fixée par un arrêté municipal ou préfectoral. Un ramonage annuel est en général prévu, mais la fréquence imposée change d’une ville ou d’un département à l’autre. Parfois, dans certaines localités, les syndics doivent prévoir deux ramonages par an. D’ailleurs, vous pourrez connaître les dispositions de la ville de votre copropriété en consultant le règlement sanitaire de la Mairie où la copropriété se situe.
5 - La sécurité incendie
Un contrat d’entretien relatif à tout l’équipement de sécurité incendie est également obligatoire en copropriété. Cette obligation est inscrite au Code de la Construction et de l’Habitation, à travers l’article R111-13.
Les extincteurs doivent au minimum être contrôlés tous les ans par l’entreprise mandatée par le syndic de copropriété.
Ce contrat d’entretien concerne tous les équipements et installations destinés à devancer les risques de départs de feux et à affronter les incendies. Sont donc concernés les blocs secours, extincteurs, etc… Ces équipements font nécessairement l’objet de contrôles réguliers et de changement annuel. Primordial pour la sécurité de la copropriété.
Focus sur les contrats facultatifs, mais vivement conseillés
Pour garantir la sécurité en copropriété, les syndicats de copropriétaires doivent contracter certains contrats d’entretien facultatifs en plus des obligatoires. Le choix de chaque contrat d’entretien dépendra alors des équipements dont les parties communes spéciales de la copropriété sont dotées ou non.
L'indispensable : Le nettoyage des parties communes et espaces verts
Même s’il reste facultatif, le nettoyage des parties communes reste indispensable pour assurer la propreté et l’image de la copropriété. Bien sûr, c’est aussi un gage de confort pour tous les copropriétaires. Cette maintenance peut être réalisée par un prestataire externe. Un contrat sera signé et les objectifs, le nombre d’heures, le moment des passages, seront précisés. Si l’immeuble a un gardien, il peut être responsable du nettoyage. De même, les contrats d’entretien sont recommandés pour les biens avec espaces verts. Dans ce cas, l’entretien de l’espace vert comprendra la taille des haies, des arbres et arbustes, le ramassage des feuilles, etc…
Et les autres contrats ?
Les autres contrats possibles se portent sur plusieurs points :
- Le bon fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC)
- Le fonctionnement des interphones
- Espaces spéciaux : piscine, courts de tennis, aires de jeux, etc.
- Compteurs et robinetteries
- Vide-ordures et locaux poubelles
- Toits terrasses : démoussage, entretien régulier, étanchéité.
Étant donné que les responsabilités du syndic sont engagées dans chaque contrat d’entretien, le non-respect des dispositions de maintenance engendre évidemment des risques et des pénalités. Ainsi, l’absence de carnets d’entretien notamment peut entraîner la révocation des syndics pour non-respect de leurs obligations. De même, des dommages et intérêts sont également possibles en cas de manquement à l’établissement, à la tenue et à la mise à jour du carnet d’entretien de la copropriété sur chaque contrat d’entretien.