2025 : Airbnb sous contrôle dans les copropriétés ?
Pour répondre à la crise du logement, la loi du 19 novembre 2024 — surnommée loi “Airbnb” ou “anti-Airbnb” — introduit plusieurs mesures visant à freiner l’essor des meublés de tourisme et à encourager la location longue durée. Dès 2025, les copropriétés sont directement concernées par ces nouvelles règles.
Le DPE devient obligatoire pour toute location touristique, même de courte durée, et les passoires énergétiques seront interdites à la location en meublé de tourisme. Les règlements de copropriété pourront désormais interdire ce type de location, renforçant ainsi le pouvoir des assemblées. La fiscalité appliquée aux bailleurs sera moins avantageuse, et les maires disposeront de nouveaux leviers pour encadrer les locations de courte durée sur leur territoire.
Mon Syndic Immobilier (MSI) décrypte les implications concrètes de cette loi pour les copropriétés et les ajustements à anticiper en 2025.
Au sommaire :
Comprendre la loi Airbnb du 19 novembre 2024
🌿 Comprendre la loi Airbnb du 19 novembre 2024
Paris, Marseille, Bordeaux, Toulouse… dans plusieurs grandes villes touristiques, la crise du logement s’aggrave : la demande de logements permanents dépasse largement l’offre disponible. L’une des causes majeures de ce déséquilibre est la prolifération des locations de courte durée, dopée par le succès des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com, qui attirent toujours plus de propriétaires.
Pour freiner l’expansion des meublés touristiques et réorienter le parc vers la résidence principale, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 introduit de nouveaux outils de régulation, avec un accent particulier sur les règles applicables en copropriété.
Loi Airbnb : décryptage des notions clés
Pour bien saisir les mesures et obligations introduites par la loi Airbnb, il est essentiel de clarifier les principaux termes qu’elle mobilise.
Quelles sont les causes de la crise du logement ?
L’accès au logement devient de plus en plus difficile pour les résidents, en raison de plusieurs facteurs qui déséquilibrent l’offre et la demande.
Parmi les principaux éléments en cause :
– La montée en puissance des locations touristiques, encouragées par des plateformes comme Airbnb, qui offrent des avantages financiers aux bailleurs (tarifs plus élevés, flexibilité, moindre risque d’impayés) ;
– L’interdiction progressive des logements énergivores à la location permanente, imposée par la loi Climat et Résilience ;
– La hausse des loyers, directement liée à l’inflation ; – La pénurie de logements sociaux disponibles sur le marché locatif ;
– Le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, combiné à une augmentation des taux d’intérêt.
🌿Airbnb en copropriété : ce que la loi 2024 change concrètement
La nouvelle loi sur les locations Airbnb distingue les règles selon le type de bien : certaines mesures concernent exclusivement les logements en copropriété, comme la possibilité d’adapter le règlement, tandis que d’autres s’appliquent à l’ensemble des biens, qu’ils soient individuels ou en immeuble collectif.
1. DPE obligatoire et interdiction de mise en location des logements énergivores
Depuis novembre 2024, les meublés de tourisme — qu’ils soient situés en logement individuel ou collectif — sont désormais soumis à l’interdiction de mise en location des logements énergivores.
Jusqu’alors, ce type de location échappait aux dispositions de la loi Climat et Résilience relatives aux « passoires thermiques », contrairement aux locations classiques du parc privé ou social.
Cette exemption avait conduit de nombreux propriétaires à se tourner vers la location saisonnière pour contourner l’interdiction des logements classés E, F ou G, accentuant ainsi les tensions sur le marché locatif et l’accès au logement. La nouvelle loi encadrant les meublés touristiques vise à freiner cette dérive et à renforcer la lutte contre la précarité énergétique et la crise du logement.
Meublés touristiques : quelles sont les échéances d’interdictions ?
À partir des échéances suivantes, la présentation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) répondant à une classe énergétique minimale devient obligatoire pour les meublés de tourisme :
À compter du 21 novembre 2024, les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue devront justifier d’un DPE classé au minimum en E pour pouvoir être mis en location.
À compter du 1er janvier 2034, cette exigence s’étendra à l’ensemble des meublés de tourisme, qu’ils soient neufs ou existants, sur tout le territoire français, avec une obligation de classement entre A et D.
Au-delà des échéances fixées, toute location touristique — qu’elle concerne un bien en copropriété ou non — ne respectant pas la classe énergétique minimale requise sera juridiquement assimilée à un logement indécent.
À titre de comparaison, le DPE est obligatoire pour les locations permanentes depuis 2007, avec une interdiction progressive des logements les plus énergivores :
Depuis 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an)
À partir de 2025 : interdiction des logements classés G
En 2028 : interdiction des logements classés F
En 2034 : interdiction des logements classés E
L'info à Retenir :
La réalisation d’un DPE est donc obligatoire dès novembre 2024 pour les nouveaux meublés en zone tendue et en 2034 pour ceux existants dans toute la France. À ces dates, un maire peut effectivement exiger le DPE d’un propriétaire d’une location de courte durée.
Quelles sont les exclusions prévues ?
Le DPE obligatoire et les échéances d’interdiction de location ne s’appliquent pas dans les cas suivants :
Lorsque le meublé touristique constitue la résidence principale du propriétaire, celui-ci peut continuer à le louer de manière temporaire, dans la limite de 120 jours par an.
Lorsque le bien est situé dans les départements et régions d’Outre-mer (DROM), qui demeurent exemptés de ces obligations en raison de leur statut spécifique.
2. Règlement de copropriété : autorisation ou interdiction de louer des meublés
La jurisprudence se durcit en matière de location touristique dans les immeubles résidentiels, notamment en ce qui concerne les clauses des règlements de copropriété.
– Règlements existants (copropriétés avec clause d’« habitation bourgeoise simple ») Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, l’interdiction de louer un lot en meublé de tourisme nécessitait un vote à l’unanimité en Assemblée générale. Désormais, une majorité simple soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés suffit pour interdire ce type de location. Cette disposition ne s’applique qu’aux copropriétés dont le règlement contient la clause d’habitation bourgeoise simple, excluant toute activité commerciale.
– Règlements nouveaux (postérieurs au 21 novembre 2024) Pour toute copropriété créée ou modifiant son règlement à compter du 21 novembre 2024, la possibilité de louer en meublé touristique (type Airbnb) devra être expressément prévue dans le règlement. En l’absence de mention, la location touristique sera réputée interdite, sauf décision contraire de l’Assemblée générale.
3. Amélioration de la transparence entre copropriétaires
Lorsque le règlement de copropriété autorise les locations touristiques, tout copropriétaire ou occupant souhaitant transformer son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic.
Ce dernier est alors tenu d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point spécifique relatif aux meublés de tourisme existants dans l’immeuble.
Cette procédure vise à renforcer la transparence entre copropriétaires, en permettant d’identifier clairement les lots concernés et d’encourager les loueurs à mettre en œuvre les mesures nécessaires pour prévenir les nuisances liées à l’activité touristique.
Des textes réglementaires complémentaires viendront préciser les modalités d’application de ces mesures spécifiques à l’habitat collectif.
4. Les maires disposent désormais de nouveaux leviers pour encadrer les locations touristiques
Encadrement renforcé des meublés de tourisme : enregistrement obligatoire et pouvoirs élargis des communes
Jusqu’à présent, les meublés de tourisme étaient soumis à une simple déclaration en mairie, sans obligation systématique d’enregistrement. La loi dite « Airbnb » introduit désormais une obligation d’enregistrement pour toutes les locations touristiques, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire, et ce dans l’ensemble des communes.
Un numéro d’enregistrement unique, devant être généralisé au plus tard le 20 mai 2026, permettra aux maires de contrôler plus efficacement le parc locatif touristique, notamment en matière de sécurité et de performance énergétique. En cas de non-conformité, les communes pourront suspendre la validité du numéro.
Les modalités précises de ce dispositif seront fixées par décret. Des sanctions financières sont également prévues :
Jusqu’à 10 000 € en cas d’absence d’enregistrement
Jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation frauduleuse du numéro
Par ailleurs, les communes présentant plus de 20 % de résidences secondaires ou soumises à la taxe sur les logements vacants pourront :
Limiter le nombre de meublés de tourisme autorisés
Délimiter des zones réservées à la construction de résidences principales dans leur Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Enfin, à compter de 2025, chaque commune pourra réduire à 90 jours par an la durée maximale de location touristique d’une résidence principale. Le dépassement de ce seuil pourra entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.
5. Une fiscalité moins avantageuse pour les meublés touristiques
La loi modifie le régime fiscal « micro-BIC » des meublés de tourisme à partir de 2025 en réduisant les abattements fiscaux. Ainsi, pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 188 700 € auparavant). Pour les meublés non classés, l’abattement est réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus. Ces changements s’appliqueront aux revenus perçus dès 2025, tandis que les taux actuels resteront valables pour les revenus de 2024.
🌿Interdiction de location : quels travaux engager pour rendre les logements conformes en copropriété ?
En copropriété, les travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés à deux niveaux :
À l’intérieur des lots privatifs, avec des interventions telles que l’isolation des murs intérieurs, le remplacement des menuiseries ou l’amélioration de la ventilation.
Dans les parties communes, notamment par l’isolation des façades, des toitures ou des planchers bas, ou encore par le remplacement du système de chauffage collectif par une solution moins carbonée.
Contrairement à une approche « geste par geste », souvent limitée à des interventions ponctuelles, une rénovation globale de l’immeuble — combinant plusieurs postes de travaux — permet d’améliorer significativement la performance énergétique de l’ensemble des logements, avec un impact direct sur leur classement DPE.
🌿Quels soutiens financiers peuvent accompagner les travaux de rénovation ?
Plusieurs dispositifs d’aide financière peuvent vous accompagner dans le financement de vos travaux de rénovation énergétique. Le type d’aide mobilisable ainsi que son montant dépendent de votre statut :
Propriétaire occupant
Propriétaire bailleur d’un logement à usage permanent
Propriétaire d’un meublé de tourisme
Propriétaire d’un logement vacant, etc.
Chaque profil peut accéder à des dispositifs spécifiques, qu’il s’agisse de subventions publiques, de primes énergie, ou de prêts bonifiés.
– En appartement (aides financières individuelles) :
- La prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE)
- MaPrimeRénov’ individuelle
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
- Coup de pouce Chauffage
- Taux de TVA réduit à 5,5 %
– En copropriété (aides financières collectives)
- Coup de pouce Rénovation performante d’un bâtiment résidentiel
- Coup de pouce Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires
- MaPrimeRénov’ Copropriété
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) collectif
- Taux de TVA réduit à 5,5 %
– En appartement (aides financières individuelles) :
- La prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE)
- Coup de pouce Rénovation d’ampleur de maisons et appartements individuels
- Coup de pouce Chauffage
- Taux de TVA réduit à 5,5 %
– En appartement (aides financières individuelles) :
- La prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE)
- Coup de pouce Rénovation d’ampleur de maisons et appartements individuels
- Coup de pouce Chauffage
- Taux de TVA réduit à 5,5 %
– En copropriété (aides financières collectives)
- Coup de pouce Rénovation performante d’un bâtiment résidentiel
- Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires
- MaPrimeRénov’ Copropriété
- Taux de TVA réduit à 5,5 %
