Des travaux non votés en AG de copropriété peuvent ils être réalisés ? Mon Syndic Immobilier fait le point
Dans un immeuble collectif réglementé par le statut de copropriété, il est nécessaire de suivre un formalisme spécifique pour entreprendre des travaux. Que ces travaux affectent les parties communes ou privatives, ils requièrent généralement l’approbation du syndicat des copropriétaires.
Les copropriétaires sont invités à assister à l'assemblée générale (AG) au moins une fois par an afin de pouvoir participer aux décisions importantes, y compris les travaux. Toutefois, il peut arriver que certains travaux soient entrepris sans avoir été votés lors de l'AG, à l'initiative du syndic ou d'un copropriétaire.
Comment se déroule le processus de vote lors d’une assemblée générale (AG) ? Pourquoi est-il obligatoire de voter et existe-t-il des exceptions à cette règle ? Voici quelques éclaircissements sur ce sujet.
Au sommaire :
Quel est le fonctionnement de vote en AG ?Quel est le fonctionnement de vote en AG ?
Depuis le 4 juillet 2020, les copropriétaires ont la possibilité de voter par correspondance s'ils le souhaitent. Pour cela, ils doivent transmettre leurs instructions de vote au syndic au moins 3 jours avant la date de l'assemblée générale (AG).
Chaque projet de résolution en assemblée générale (AG) est soumis au vote de tous les copropriétaires, qui se réunissent en tant que syndicat des copropriétaires (SdC).
Chaque individu possède un nombre de voix qui est déterminé par les tantièmes qu’il détient dans la copropriété. Afin de participer au vote, un copropriétaire doit être présent à l’AG ou être représenté par le biais d’une procuration.
La manière courante pour les travaux
En matière de copropriété, les travaux peuvent être réalisés sur deux types de parties :
Les parties privatives, qui regroupent tous les lots réservés à l’usage exclusif de leurs propriétaires respectifs. Il peut s’agir d’appartements, de caves, de garages, et ainsi de suite.
Les parties communes, qui sont partagées entre les copropriétaires. La liste de ces parties communes est précisée dans le règlement de copropriété et peut inclure des éléments tels que les couloirs d’accès, les escaliers, les ascenseurs, et d’autres infrastructures similaires.
Les travaux soumis au vote en copropriété
En fonction de la nature des travaux, leur approbation en assemblée générale (AG) nécessite un vote selon des règles de majorité spécifiques, en fonction de leur impact sur la copropriété :
- La majorité simple ou de l’article 24 : Elle est obtenue lorsque la résolution recueille la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cette majorité s’applique aux travaux relatifs à la sécurité des occupants et à la conservation de l’immeuble. C’est la majorité la plus accessible.
La majorité absolue de l’article 25 : Elle représente la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux absents. Cette majorité est requise pour les travaux de rénovation énergétique, d’amélioration, de transformation ou d’addition.
En ce qui concerne la double majorité, elle rentre en compte dans le cas de certaines décisions, mais pas concernant les travaux.
Pour les travaux, le vote est-il obligatoire ?
Une des nombreuses missions
L'une des responsabilités du syndicat des copropriétaires consiste à garantir la conservation et l'entretien approprié de la copropriété. Il est également chargé de préserver l'esthétique des façades de l'immeuble. C'est la raison pour laquelle les travaux effectués sur les parties communes doivent être soumis au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale (AG). Cependant, certains travaux réalisés sur les parties privatives peuvent avoir un impact sur les parties communes ou l'esthétique globale de l'immeuble. Dans de tels cas, les travaux en question doivent obtenir préalablement l'accord des copropriétaires lors de l'assemblée générale.
Les travaux effectués sur les parties privatives qui ont un impact sur les parties communes concernent principalement les interventions suivantes :
- Les murs porteurs
- Les canalisations considérées comme communes
- Les gaines techniques, les têtes de cheminées et la toiture
En ce qui concerne les travaux ayant un impact sur l’esthétique des façades, ils englobent les actions suivantes :
- La modification d’un balcon (choix des couleurs de peinture, transformation en loggia, etc.)
- La réalisation d’une construction dans une cour ou un jardin privatif
- La création ou la modification d’une ouverture vers l’extérieur (fenêtre, lucarne, velux, etc.)
Dans tous ces cas, il est obligatoire de soumettre un vote en assemblée générale (AG) par le biais d’une résolution spécifique pour chaque projet de travaux.
Les canalisations qui traversent les appartements peuvent avoir un statut soit privatif, soit commun. Pour déterminer précisément leur statut, il est nécessaire de se référer au règlement de copropriété. En l'absence de précision dans le règlement, la jurisprudence considère qu'une canalisation, même si elle est partiellement encastrée dans les parties communes, est considérée comme privative si elle est affectée à l'usage exclusif d'un seul lot.
Pourquoi voter les travaux en AG ?
Le vote des travaux en assemblée générale est rendu obligatoire pour plusieurs raisons. Lorsqu’il s’agit de travaux effectués sur les parties communes, ils ont un impact sur l’ensemble des copropriétaires. Il est donc légitime que chaque copropriétaire puisse exprimer son opinion sur l’utilité et la pertinence de ces travaux au sein de la copropriété.
De plus, les travaux entraînent des coûts supplémentaires qui se reflètent dans les charges de copropriété, réparties entre tous les copropriétaires. Certains propriétaires peuvent être réticents à l’idée de certaines dépenses qu’ils jugent non nécessaires, comme par exemple la réfection des peintures de la cage d’escalier.
Lorsque les travaux, qu’ils concernent les parties privatives ou les parties communes, sont votés lors de l’assemblée générale (AG), cela engage le syndic à assurer leur suivi et leur réalisation conformément aux normes de l’art.
Dans quel cas le vote en AG n'est-il pas obligatoire ?
Certains travaux réalisés en copropriété ne nécessitent pas l’obtention d’un accord lors d’une assemblée générale (AG). Il est tout à fait possible d’effectuer ces travaux sans en informer le syndic, à condition que les trois conditions suivantes soient respectées :
- Les travaux concernent une partie privative.
- Ils n’ont aucun impact sur les parties communes de l’immeuble.
- Ils n’affectent pas et ne modifient pas l’apparence extérieure de l’immeuble.
Dans ces situations, les propriétaires des lots concernés peuvent entreprendre ces travaux sans en référer au syndic et sans avoir à demander l’accord préalable des autres copropriétaires.
L'INFO MON SYNDIC IMMOBILIER (MSI) : 5 ans
Avec l'adoption de la loi ELAN, le délai de prescription en matière de litiges relatifs aux travaux réalisés sans accord de l'assemblée générale (AG), que ce soit par le syndic ou un copropriétaire, est réduit de 10 à 5 ans. Ainsi, le syndicat des copropriétaires dispose d'un délai de 5 ans pour engager une action en justice en cas de litige concernant de tels travaux.
Le syndic a la possibilité d’entreprendre certains travaux sans consulter le syndicat des copropriétaires. Deux catégories de travaux sont concernées :
Les travaux nécessaires en cas de situations urgentes mettant en péril la préservation de l’immeuble. Dans de tels cas, le syndic peut engager les travaux de sa propre initiative sans attendre une décision de l’assemblée générale. Toutefois, il est tenu d’informer les copropriétaires de ces travaux et de convoquer une assemblée générale exceptionnelle pour en rendre compte.
Les menues réparations qui comprennent des actions telles que la remise en service d’un équipement défectueux (par exemple, le système de contrôle d’accès de l’immeuble) ou l’engagement d’une entreprise pour le relamping (modernisation du système d’éclairage).
Dans ces cas, le syndic peut prendre les mesures nécessaires sans consulter le syndicat des copropriétaires, mais il est tenu d’informer les copropriétaires de ces travaux.
Quels textes rentre en vigueur pour le vote des travaux ?
Le droit français fournit un cadre légal détaillé pour régir l’organisation de la vie en copropriété.
Les règles de majorité en assemblée générale (AG) sont établies dans la loi du 10 juillet 1965, qui constitue la loi fondatrice du statut de copropriété des immeubles bâtis. Chaque type de majorité a son propre article spécifique :
- La majorité simple, également connue sous le nom de majorité de l’article 24.
- La majorité absolue, réglementée par l’article 25.
- La double majorité, établie dans l’article 26.
Concernant les travaux urgents pour lesquels le syndic peut être exempté de recueillir un vote en AG, les textes suivants fournissent les indications nécessaires :
Quelles sanctions pour des travaux irréguliers ?
Saisir le tribunal judiciaire
Les travaux non autorisés en assemblée générale (AG), mais qui requièrent l'accord des copropriétaires, sont considérés comme des travaux irréguliers. Dans de tels cas, les copropriétaires ont le droit de saisir le tribunal judiciaire afin de demander la remise en état des lieux ou l'arrêt des travaux en cours. Cependant, si les travaux réalisés sont conformes à la destination de l'immeuble, il est possible de les faire ratifier après leur exécution. Cela signifie qu'un vote peut être organisé après coup pour obtenir l'accord des copropriétaires et ainsi régulariser la situation, évitant ainsi d'être en infraction avec la loi.
