Le Diagnostic Technique Global (DTG) Mon Syndic Immobilier fait le point
Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur l’état technique général de l’immeuble. Il permet d’envisager d’éventuels travaux. Il est obligatoire pour certaines copropriétés (mise en copropriété, Division en plusieurs lots privatifs et communs d’un immeuble ou sur demande de l’administration lorsque la copropriété présente des désordres en termes de sécurité).
Ces derniers seront inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et les copropriétaires pourront alors se prononcer sur un éventuel plan pluriannuel de travaux.
Au sommaire :
Le DTG en quoi cela consiste ?Le DTG en quoi cela consiste ?
Le DTG est un bilan complet de l’immeuble créé par la loi Alur de 2014, qui examine la sécurité, la conformité réglementaire, la santé financière et l’éco-responsabilité de la copropriété.
Le dossier doit comporter les éléments suivants :
- L’état apparent des parties communes et des équipements communs,
- Le détail des améliorations possibles de l’immeuble (exemple : calorifugeage de la tuyauterie),
- Le point sur la situation du syndicat de copropriétaires : par exemple les éventuels impayés,
- Le DPE collectif ou audit énergétique de la copropriété,
- L’inventaire des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années,
- Une évaluation du coût des travaux.
Le DTG est présenté à l’assemblée générale suivante. Il peut également servir à vérifier si le contrat d’énergie de la copropriété est approprié en utilisant les services d’un courtier en énergie.
Ce diagnostic est différent du bilan amiante DAAT et dispose de plusieurs utilités pour la copropriété :
Le fonds de travaux est un outil financier mis en place par le syndicat de copropriétaires pour financer les projets de rénovation. Il doit être créé au plus tard 5 ans après la livraison de l'immeuble. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire de chaque propriétaire en fonction de sa quote-part. Il n'est pas obligatoire si l'immeuble a moins de 10 lots ou si le DTG ne montre pas la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans.
- Le DPE contenu dans le DTG est utile pour identifier les moyens de réduire la consommation d’énergie. La rénovation énergétique est un enjeu important pour les immeubles, et le DTG permet de mettre en évidence les projets les plus importants à réaliser.
- Le DTG permet d’élaborer un plan à 10 ans pour les travaux de l’immeuble, permettant ainsi de répartir les coûts d’investissement de la copropriété sur une période plus longue.
- En planifiant les travaux à l’avance, le DTG permet également d’éviter les situations d’urgence, telles que les pannes d’équipements collectifs.
La planification pluriannuelle des travaux est une solution avantageuse pour mieux contrôler les coûts des projets de rénovation.
Attention à ne pas confondre le DTG et le DPE
Le DPE est obligatoirement inclus dans le DTG, mais ce dernier couvre un champ plus large que seulement les aspects énergétiques. Il inclut également les aspects architecturaux et techniques de l'immeuble, ainsi qu'une évaluation financière des projets proposés.
Obligatoire dans quels cas ?
Le Diagnostic Technique Global est obligatoire dans les situations suivantes :
- En cas de procédure d’insalubrité pour un immeuble, le Diagnostic Technique Global est requis sur demande du syndic de copropriété.
- Pour la division d’une maison en plusieurs appartements privés et la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, le Diagnostic Technique Global est obligatoire.
Dans les autres cas, le DTG n’est pas obligatoire mais les copropriétés peuvent décider de le réaliser. Il doit alors être voté à la majorité simple lors d’une assemblée générale (AG) et figurer à l’ordre du jour de cette dernière, ce qui n’était pas nécessaire avant 2017.
Depuis 2021, la loi Climat et résilience impose une obligation progressive de réalisation de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour éradiquer les passoires thermiques. Ainsi, pour les copropriétés de moins de 50 lots avec un chauffage collectif, un DPE collectif doit être réalisé à échéance 2024 pour les plus grandes résidences, et 2026 pour les plus petites. Il est à noter qu'une autre obligation est également introduite : le Plan de Performance Énergétique et Thermique (PPPT).
Les copropriétés avec plus de 50 lots, une installation collective de chauffage ou de refroidissement et un permis de construire antérieur à 2001 sont tenues de réaliser un audit énergétique. De plus, les copropriétaires qui souhaitent vendre ou louer leur lot doivent réaliser un DPE individuellement.
Il existe une autre option pour définir la classe énergie d’un appartement, qui est moins coûteuse, c’est d’utiliser le DPE collectif qui analyse un échantillon de lots. Cependant, cette méthode est moins fiable car les lots diagnostiqués peuvent ne pas avoir les mêmes caractéristiques que le logement ciblé.
Qui le réalise ?
Pour réaliser un diagnostic DTG, il est nécessaire de faire appel à un professionnel certifié qui possède les compétences requises définies par le décret du 28 décembre 2016, ces compétences incluent :
- la connaissance des lois et normes relatives à l’habitat et à la construction, comme les normes de sécurité, les règles d’accessibilité et les règles de copropriété…
- La maîtrise financière des copropriétés servant à estimer leur capacité de financement
- Tous les types de construction, tant traditionnels qu’actuels, pour les structures principales et les finitions intérieures.
- Les dommages liés aux bâtiments et aux équipements
- Les structures, les matériaux et équipements de construction, et les équipements techniques
- L’efficacité thermique des bâtiments et l’optimisation de l’énergie, y compris les conséquences (par exemple : l’isolation extérieure)
- Toutes les réglementations techniques et juridiques relatives au domaine de la construction
Avant de commencer le diagnostic technique global, le professionnel devra fournir au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical des preuves de ses compétences, des copies de ses diplômes, des informations sur ses assurances et une déclaration sur l’honneur attestant de son indépendance et de son impartialité vis-à-vis du syndic. Il est possible de consulter en ligne un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers qualifiés pour effectuer cette étude.
LE CHIFFRE MON SYNDIC IMMOBILIER : 2 Milliards d'€
Le Plan de relance a alloué des fonds pour le dispositif "Ma Prime Rénov'", qui vise à soutenir le financement des projets d'économie d'énergie pour les propriétaires et les copropriétés. Une fois que le diagnostic technique global est terminé, il existe de nombreux moyens de financer les mesures recommandées.
Combien ça coûte ?
Le coût d’un diagnostic technique global pour un immeuble peut varier considérablement en fonction du nombre de logements et de bâtiments, ainsi que de leur architecture. Les experts sont libres de fixer leurs propres tarifs, il est donc possible que les coûts varient en fonction de la structure et de l’emplacement de l’expert.
Selon une étude de l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), le coût d’un diagnostic technique global (avec audit énergétique) pour une copropriété de 42 logements serait de 11 340 € TTC en faisant appel à un bureau d’étude thermique & fluide (spécialisé dans l’analyse de l’efficacité énergétique des bâtiments). Il est de 6 480 € TTC pour un bureau de contrôle (spécialisé dans les normes de construction) et de 4 800 € TTC pour un cabinet d’architecte associé à un bureau d’étude thermique. Selon l’ARC, les bureaux d’études thermiques & fluides ont une expertise plus poussée en matière d’efficacité énergétique, tandis que les bureaux de contrôle jouent un rôle plus important en termes de réglementation et de législation.
Le diagnostic technique global doit être inclus dans le carnet d'entretien de la copropriété, ainsi que dans le calendrier des travaux pluriannuels voté lors de l'assemblée générale. Ce dossier est accessible en ligne et chaque copropriétaire peut en demander une copie aux frais. Depuis le 1er janvier 2017, il est obligatoire de tenir un carnet numérique de suivi et d'entretien.
