L’isolation des combles en immeuble collectif, Mon Syndic Immobilier vous dit tout
Que ce soit pour des raisons financières, de valorisation patrimoniale ou tout simplement pour le confort thermique et acoustique des copropriétaires, la rénovation de l’isolation des combles perdus des collectifs reste une priorité.
L’isolation fait partie des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments. Particulièrement, l’isolation des combles évite qu’une partie de la chaleur ne soit perdue par le toit.
En France, 44 % des logements principaux sont des immeubles collectifs (source : Insee). Optimiser l’isolation des combles dans ce type d’habitat est primordial, mais présente des spécificités par rapport aux maisons individuelles. Comment isoler les combles en copropriété ? Quels sont les avantages, les étapes à suivre et les aides associées pour cette rénovation ? Mon Syndic Immobilier vous donne les clés.
Pourquoi isoler les combles d’un immeuble collectif ?
L’isolation des combles présente de multiples avantages. L’amélioration de la performance énergétique valorise la copropriété et fait réaliser des économies d’énergie.
Un meilleur confort thermique
Que ce soit dans un bâtiment en copropriété ou une maison individuelle, le toit est en partie responsable de déperditions de chaleur. C’est assez logique puisque d’un point de vue physique l’air chaud est moins dense que l’air froid et s’accumulera naturellement sous le plafond. Exemple fourni par le ministère et l’Ademe : Dans un bâtiment de 1960 chauffé au gaz, 11 % des déperditions provenaient de cette paroi (48 % des murs et 22 % des fenêtres). Lorsque les combles ne sont pas isolés, cette chaleur s’échappe par le toit. L’isolation des combles a pour but de compenser cette perte de chaleur importante et d’assurer le confort des occupants.
Des économies énergétiques et financières
Avec une isolation efficace, telle qu’une enveloppe de protection, le système de chauffage du logement et/ou d’un immeuble est moins sollicité pour maintenir la température en hiver. Pas besoin d’allumer le climatiseur en été ! L’essentiel est d’économiser beaucoup d’énergie pour protéger le budget des habitants. Avec la hausse du coût de l’énergie, associée aux difficultés d’approvisionnement en gaz et en électricité, tout kilowattheure économisé est un bon coup financier.
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Quelle est la différence entre combles perdus et combles aménagés ?
Les combles sont considérés comme perdus lorsqu’il s’agit d’une surface non aménageable. Plusieurs critères essentiels interviennent :
- La hauteur sous plafond doit être supérieure à 1,80 m pour être considérée comme habitable,
- L’angle de la charpente ne doit pas être inférieur à 30°,
- Parfois, la configuration de la charpente rend l’accès ou l’aménagement impossible
Dans ce cas, seule l’isolation des combles perdus est envisageable.
Dans le cadre de la transition énergétique, la loi n°2021-1104 prévoit plusieurs mesures destinées à « faire entrer l’écologie dans nos vies », et jusque dans les immeubles. Dorénavant, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le bâtiment a plus de 15 ans.
D’autre part, les combles aménagés ou aménageables permettent de créer un espace de vie supplémentaire. Leur hauteur dépasse 1,80 m et la charpente a de préférence une inclinaison de 45° pour permettre un espace de vie plus important.
En copropriété, les combles aménagés ont la particularité de pouvoir devenir des espaces communs ou privés. En effet, il n’est pas rare que les combles soient le ou les appartements du dernier étage qui ont été aménagés. En parlant d’espaces communs, ces combles peuvent être utilisés comme locaux techniques pour certains équipements :
- Boîte de coffrage pour VMC,
- Machinerie d’ascenseur,
- Chaufferie collective.
Dans quel cas un copropriétaire peut-il aménager les combles ?
Pour pouvoir être aménagés par un copropriétaire, les combles doivent avoir le statut de parties privatives. Lorsque les combles disposent d’un plancher et de fenêtres de toit, le propriétaire de ce lot pourra engager des travaux d’aménagement sans démarche particulière auprès de la copropriété.
Cependant, est nécessaire une déclaration préalable de travaux selon le type d’aménagement souhaité :
- Création ou remplacement de fenêtres de toit,
- Création de surface habitable inférieure à 20 m2 ou 40 m2 si les combles se trouvent en zone urbaine soumise à un plan local d’urbanisme (PLU).
Pour tout projet qui prévoit la création d’une superficie supérieure, un permis de construire doit être déposé en mairie.
Deux choix s'offrent à vous : au sol ou sur les rampants
°En combles perdus
on privilégie la technique du soufflage de laine minérale en vrac au sol. C’est l’opération la plus économique et rapide. Le professionnel projette l’isolant via un tuyau relié à une cardeuse, qui broie la laine. Les flocons sont répartis sur toute la surface de la pièce, sur une certaine hauteur afin de respecter les critères de résistance thermique. Il convient de protéger les parties du bâtiment sensibles, comme le conduit de cheminée et éventuellement la trappe d’accès.
°En combles aménagés
En combles aménagés, les artisans ont recours à la fixation de panneaux sur les rampants de toiture. Le matériau peut être minéral, laine de verre, roche…, synthétique ou biosourcé : ouate de cellulose, chanvre, etc.
Quelles sont les démarches pour isoler les combles en copropriété ?
Lorsque les combles sont une partie privative, le copropriétaire peut le faire sans accord de l’AG (Assemblée Générale), à condition que les travaux ne portent pas atteinte à l’intégrité des parties communes. Le cas échéant, un vote à la majorité absolue des copropriétaires est nécessaire. En revanche, si les combles qui forme l’espace commun doit être isolé, la démarche est différente. Comme toute démarche de rénovation énergétique, cette opération sera soumise au vote des copropriétaires lors de l’AG. La répartition des frais se fait en fonction du pourcentage de chacun (tantièmes). La mise en œuvre de l’isolation des combles doit être votée à la majorité absolue (majorité de l’article 25) lors de l’Assemblée Générale. La majorité absolue est obtenue par la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents.
Quelles sont les aides dans un immeuble collectif à l’isolation des combles ?
Depuis juillet 2022, un gros changement s’est avéré puisque la prime « Coup de pouce Isolation » a été abrogée. Elle donnait droit à 12 €/m2 aux ménages modestes, et 10 € par mètre carré pour les autres.
Heureusement, l’isolation des combles en copropriété reste éligible aux certificats d’économies d’énergie (CEE) pour diminuer le reste à charge.
L’acquisition de cette prime CEE est sans condition de ressources, mais son montant dépend de la surface isolée ainsi que de la zone climatique du bien concerné : H1, H2, H3.
