Normes et bonnes pratiques pour la réglementation des VMC en copropriété
Il est crucial de comprendre la réglementation des VMC en copropriété pour assurer une qualité de l’air saine et une efficacité énergétique optimale dans les immeubles collectifs. Cet article vous accompagne à travers les règles et les travaux nécessaires pour l’installation, l’entretien et la maintenance de votre système de Ventilation Mécanique Contrôlée. Découvrez les obligations légales, les différents types de VMC disponibles et les modalités de vote en assemblée générale pour la prise de décision.
Au sommaire :
Qu’est-ce qu’une VMC ?🌿 Qu'est-ce qu'une VMC ?
La Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) est un système de ventilation qui renouvelle automatiquement et de manière contrôlée l’air intérieur. Son but est d’assurer une bonne qualité de l’air dans divers types de bâtiments, tels que les maisons individuelles, les immeubles d’habitation et les bureaux.
Par exemple, dans un logement, la VMC évacue l’air vicié et/ou humide des pièces comme la cuisine, les toilettes et la salle de bains, tout en apportant de l’air neuf dans le salon et les chambres.
L’alternative à la VMC est la ventilation naturelle (VN), qui utilise généralement des grilles d’arrivée d’air au niveau des fenêtres et des bouches d’extraction dans les pièces humides. Cependant, cette solution présente un inconvénient majeur : la perte de chaleur. En effet, la ventilation naturelle ne permet pas de contrôler les quantités d’air circulant dans le bâtiment, ce qui peut entraîner une sur-ventilation, surtout en hiver.
Fonctionnement d’une VMC
Que ce soit en copropriété ou en maison individuelle, une VMC fonctionne de manière identique. Le système comprend un moteur d’extraction et des conduits, permettant d’évacuer l’air des pièces humides et d’introduire de l’air neuf dans les pièces à vivre.
Ce renouvellement continu de l’air favorise un environnement sain et réduit les risques d’allergies et de problèmes respiratoires.
Les différents types de VMC
Pour bien appréhender la réglementation des VMC en copropriété, il est essentiel de connaître les quatre principaux types de VMC et leur mode de fonctionnement.
🔹VMC simple flux
La VMC simple flux est le modèle basique de VMC. C’est celui que l’on retrouve dans la plupart des logements. Ce dernier est composé d’un extracteur (souvent placé dans les combles), relié à un réseau de gaines et de bouches d’extraction. Son rôle est tout simplement d’aspirer l’air des pièces viciées et de le rejeter à l’extérieur.
🟢 Avantages : sa simplicité d’installation et son faible coût (par rapport aux autres types de VMC).
❌ Inconvénients : moins efficace qu’une VMC double flux ou hygroréglable, elle ne permet pas de réinjecter de l’air sain depuis l’extérieur.
🔹VMC double flux
Comme son nom l’indique, une VMC double flux est composée de deux réseaux distincts :
- Un premier pour l’air humide/vicié ;
- Un deuxième pour l’air neuf/sain.
La VMC double flux a également un avantage de taille. Grâce à un échangeur de calories, elle récupère la chaleur de l’air sortant s’en servant pour réchauffer l’air frais venant de l’extérieur (configuration hivernale).
🟢 Avantages : plus efficace que la VMC simple flux, elle offre la garantie que l’air frais ne sera pas mélangé à l’air pollué, assurant ainsi une meilleure qualité de l’air intérieur. Grâce à l’échange de calories entre l’air entrant et l’air sortant, elle permet également d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment en limitant les pertes de chaleur.
❌ Inconvénients : une VMC double flux est plus complexe à installer et requiert la place nécessaire pour faire passer les deux réseaux de conduits. Son coût est donc plus élevé qu’une VMC simple flux. Toutefois, l’installation par un professionnel est éligible à MaPrimeRénov’ (de 1 500 € à 2 500 € selon les revenus du ménage).
🔹VMC hygroréglable
On appelle VMC hygroréglable, une ventilation mécanique contrôlée qui permet d’ajuster automatiquement le débit d’air en fonction du taux d’humidité à un instant T. Cela peut s’appliquer à une VMC simple flux ou double flux.
🟢 Avantages : il s’agit de la forme la plus efficace de VMC, s’ajustant de manière automatisée au chauffage et à la climatisation, permettant ainsi de limiter les déperditions de chaleur (ou de froid).
❌ Inconvénients : plus complexe et coûteuse à mettre en place, la VMC hygroréglable nécessite un entretien spécifique, à réaliser avec précaution.
🔹VMC gaz
Une VMC gaz est une VMC simple flux qui a un rôle bien précis : faire sortir du logement les résidus de combustion des équipements fonctionnant au gaz (chaudière, chauffe-eau…). Elle est donc raccordée à ces derniers et une réglementation spécifique lui est dédiée.
🌿Réglementation pour les VMC en copropriété ?
En ce qui concerne la réglementation des VMC en copropriété, il est important de distinguer entre les immeubles d’habitation collectifs et les maisons individuelles.
Dans cette première section, nous nous concentrerons uniquement sur les règles applicables aux immeubles collectifs. Les réglementations relatives aux maisons individuelles seront abordées ultérieurement.
Quand l’installation d’une VMC est-elle obligatoire ? Réglementations et textes de référence.
La réglementation concernant la VMC en immeuble collectif est fixée par trois grands textes de référence :
1 – L’arrêté du 24 mars 1982 concernant l’aération des logements a rendu obligatoire l’installation d’un système de ventilation dans les nouveaux bâtiments résidentiels collectifs. Cependant, il ne spécifie pas le type de système à utiliser (naturel ou mécanique).
2 – La réglementation thermique 2012 (RT 2012), en vigueur pour les constructions neuves du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, a rendu les bâtiments plus étanches. Pour atteindre les objectifs de qualité de l’air fixés par cette réglementation, il est devenu nécessaire d’installer une VMC dans ces nouveaux immeubles. Bien que le type de ventilation ne soit pas précisé, la VMC double flux est encouragée pour sa capacité à réduire les pertes de chaleur.
3 – Depuis 2022, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) s’applique à toutes les nouvelles constructions résidentielles, ainsi qu’aux bâtiments à usage de bureaux et d’enseignement. La RE 2020 met l’accent sur la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments et définit un protocole spécifique pour la ventilation et le renouvellement de l’air. Par conséquent, l’installation d’une VMC double flux est devenue presque incontournable pour respecter les exigences de régulation thermique imposées par cette réglementation.
L'info pratique
Pour l’installation d’une VMC dans une copropriété ou n’importe quel bâtiment résidentiel collectif, la norme à respecter est la norme DTU 68-3, qui précise les règles d’installation et d’usage.
Que dit la loi pour les bâtiments existants ?
Les lois mentionnées s’appliquent uniquement aux systèmes de ventilation dans les constructions neuves. Pour les bâtiments existants (construits avant 1982), l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. De nombreuses copropriétés choisissent donc de s’équiper pour améliorer la qualité de l’air dans leurs logements.
NB : depuis 2007, la réglementation RT existant impose certaines règles pour l’installation d’une VMC dans le cadre de travaux de rénovation.
Obligation de maintenance et d’entretien d’une VMC en copropriété
Pour assurer le bon fonctionnement d’une VMC, il est essentiel de procéder à un entretien régulier et rigoureux de l’ensemble du système.
En termes d’obligations réglementaires, deux cas se distinguent :
- Les VMC gaz : L’entretien par un professionnel agréé est obligatoire au moins une fois par an (arrêté du 25 avril 1985). Un nettoyage complet de l’ensemble de la VMC gaz doit également être effectué tous les 5 ans.
- Les autres types de VMC (VMC sanitaire) : La réglementation est plus souple. L’article 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986 stipule qu’il est nécessaire de « faire effectuer, au moins une fois par an, les vérifications des installations de détection, de désenfumage, de ventilation, ainsi que de toutes les installations fonctionnant automatiquement et des colonnes sèches ». Cependant, la loi n’impose pas la signature d’un contrat d’entretien. Ce dernier est néanmoins fortement recommandé pour éviter les problèmes d’insalubrité, les risques d’incendie et les pannes du système de ventilation. Enfin, tout comme pour la VMC gaz, il est conseillé de programmer un nettoyage complet du réseau de VMC sanitaire tous les 5 ans.
C’est le gestionnaire de copropriété qui est responsable de cet entretien. En cas d’incendie lié à un mauvais entretien de la VMC, la responsabilité de la copropriété pourra donc être engagée (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
🌿Quel processus de décision et modalités de vote ?
Installation d’une VMC en copropriété
Lorsqu’une copropriété envisage d’installer une VMC dans un immeuble collectif existant, elle doit suivre des règles précises pour le vote des travaux.
Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’installation d’une VMC collective dans une copropriété doit être approuvée à la majorité absolue.
Cependant, si un système de ventilation mécanique contrôlée est déjà en place dans l’immeuble, son remplacement est considéré comme une opération d’entretien. La décision peut donc être prise à la majorité simple.
La seule exception à cette règle est si la nouvelle installation vise à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment. Dans ce cas, une majorité absolue est nécessaire.
Enfin, si l’installation de la VMC concerne uniquement les parties communes de l’immeuble (sans toucher les habitations), le vote se fait à la majorité simple.
Dans tous les cas, il est important de ne pas réaliser de travaux sans l’autorisation des copropriétaires. Cela doit se faire dans le cadre réglementaire approprié, sous peine de lourdes sanctions en cas de litige.
L’ASTUCE MSI
Avant tout travaux, il est recommandé d’effectuer un diagnostic énergétique complet du bâtiment, afin de prévoir une installation optimale de la VMC.
Entretien de la VMC
NOTRE ASTUCE
Lorsqu’on parle d’entretien, il est nécessaire de distinguer deux types d’opérations: le nettoyage des entrées d’air et bouches d’extraction individuelles, qui incombe aux occupants des logements ; et l’entretien du moteur central, qui relève de la copropriété.
Une collaboration étroite entre tous les copropriétaires (et locataires) est donc essentielle pour assurer le bon entretien du système de ventilation dans son ensemble.
Pour assurer un bon fonctionnement à long terme, une VMC nécessite un entretien régulier. Cela permet de prévenir les pannes, ainsi que l’apparition de moisissures et de mauvaises odeurs.
Comme mentionné précédemment, à l’exception des VMC gaz, la réglementation concernant l’entretien des VMC en copropriété est assez vague. Il est néanmoins recommandé de procéder à un entretien annuel et à un nettoyage en profondeur tous les cinq ans.
Pour cela, la meilleure option est de souscrire un contrat d’entretien de la VMC auprès d’un professionnel. Cette décision doit être votée en assemblée générale à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965).
🌿Quelle réglementation pour les maisons individuelles ?
Jusqu’à présent, nous avons discuté de la réglementation des VMC dans les copropriétés comprenant un ou plusieurs bâtiments collectifs. Pour les maisons individuelles, la loi est légèrement différente, offrant plus de liberté aux propriétaires.
Comme pour les immeubles collectifs, les nouvelles constructions individuelles doivent respecter la RT 2012 et/ou la RE 2020 (selon la date de construction). Elles doivent donc prévoir un système de ventilation performant, de préférence une VMC simple flux hygroréglable ou double flux.
Pour les bâtiments existants, la législation reste la même. Le propriétaire peut choisir entre une ventilation mécanique ou naturelle. Cependant, comme pour les immeubles collectifs, il est fortement recommandé d’installer une VMC pour assurer un renouvellement continu et efficace de l’air.
La principale différence entre un bâtiment collectif et une maison individuelle est que le propriétaire peut installer ou remplacer sa VMC sans avoir besoin de l’accord des copropriétaires (travaux non votés en AG). Il est toutefois important de préciser que les travaux doivent être réalisés de manière conforme par des professionnels agréés.
