Quelles sont les différentes majorités en copropriété ? Mon Syndic Immobilier vous explique
Au minimum une fois par an, le syndic convoque le syndicat des copropriétaires pour effectuer ce que l’on appelle une assemblée générale. L’assemblée générale émet le dispositif de décision de toute copropriété. Cela permet de voter les mesures portant sur les finances, la réalisation de travaux et les règles de vie de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires s’exprime via un vote sur chaque résolution. Selon l’importance du projet, celui-ci est soumis à des règles de majorité variables. Majorité simple (la plus accessible), absolue, double voire unanimité ? Mon Syndic Immobilier vous explique tout pour bien comprendre les différentes majorités en copropriété mais aussi leur domaine d’application.
Au sommaire :
La majorité simpleQu’est-ce que le vote à la majorité simple ?
En copropriété, les règles de majorité sont issues de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit du texte de référence : il fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et il en régit le fonctionnement.
Définition du vote à la majorité simple
Les résolutions doivent obtenir la majorité requise pour être approuvées par l’assemblée générale. Cette majorité peut être obtenue en réunissant les quote-part des copropriétaires qui ont voté en faveur de la décision. La quote-part est exprimée en tantièmes, voire en millièmes. La majorité simple, dite article 24 (loi de 1965), est la plus facile à obtenir. En effet, il est atteint par un vote des copropriétaires présents ou représentés, y compris ceux qui ont voté par correspondance. Ainsi, les tantièmes des copropriétaires absents, sans avoir voté par correspondance et qui s’abstiennent ne sont pas comptabilisés.
Exemple : Supposons que dans un appartement de 500 personnes, seules 100 personnes soient présentes ou représentées. Une majorité de tantièmes parmi ces 100 copropriétaires sera suffisantes pour approuver une décision.
Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part qui lui est propre. Elle dépend de la quantité et de la qualité des lots que cette personne possède au sein de la copropriété. Les caves, parkings, garages et appartements ont tous une correspondance en tantièmes. Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour l'attribution des tantièmes. (Superficie, typologie, éléments de confort)...
Quand intervient le vote à la majorité de l’article 24 ?
En raison de son obtention simple et facile, les résolutions votées à la majorité simple concernent les opérations de gestion courante de la copropriété. Cela permet d’éviter les situations d’immobilisation causées par le fort taux d’absentéisme lors des AG.
La majorité simple se décompose en trois catégories de décisions :
- Les travaux d’entretien et de conservation des parties communes (réparations et maintenance), les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, et les travaux rendus obligatoires par la loi (ravalement de façade, par exemple),
- La gestion administrative de la copropriété : approbation des comptes, réalisation du diagnostic technique global (DTG), etc…
- Les organes de copropriété : quitus et autorisation de saisir la justice accordés au syndic, élection de la ou du président de séance, etc…
Qu’est-ce que le vote à la majorité absolue ?
La majorité absolue est définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle concerne les décisions plus importantes que la simple gestion courante, et couvre un large éventail de résolutions.
Définition du vote à la majorité absolue
La majorité absolue possède également une solution permettant d’assouplir les conditions d’approbation. Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte à l’article 25, un second vote a lieu à l’article 24, cependant il faut que la proposition ait recueilli au moins 1/3 des voix.
Pour obtenir la majorité absolue, il est nécessaire de recueillir la majorité de tous les copropriétaires du syndicat (présents, représentés et absents). Concrètement, dans une copropriété composée de 10 000 tantièmes, le vote devra recueillir au moins 5 001 voix en faveur de la décision. Cela veut donc dire : « est composée de la moitié des voix plus une. »
Quand intervient le vote à la majorité de l’article 25 ?
Le vote à l’article 25 intervient pour certaines décisions importantes dans la vie de la copropriété. Elles concernent les résolutions relatives :
- Aux organes de copropriété : élection ou révocation du syndic en place, dérogation de la mise en concurrence, etc..
- À la sécurité de l’immeuble : efforts pour sécuriser l’appartement (par exemple, installer des contrôles d’accès ou autorisation donnée aux forces de l’ordre pour accéder à l’immeuble)
- À la répartition des charges de copropriété : après vente d’une partie commune ou changement d’usage d’une partie privative,
- Aux travaux d’économies d’énergie : lorsqu’ils touchent à des espaces communs ou privés (projets dits d’utilité collective),
- Aux travaux modifiant le comptage des fluides : pose de compteurs d’eau divisionnaires, de compteurs autres ou de répartiteurs de frais de chauffage…
Qu’est-ce que le vote à la double majorité ?
Encadrée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La double majorité est contraignante dans car elle requiert la majorité sur deux aspects :
- En nombre de voix (exprimées en tantièmes),
- En nombre de copropriétaires votant en faveur de la résolution.
Définition du vote à la double majorité
Lors d’une assemblée générale des copropriétaires, pour qu’une décision soit adoptée à la double majorité, la majorité des voix des copropriétaires présents, absents et représentés doit être obtenue. Ces personnes doivent représenter au moins les 2/3 des voix du syndicat. Pour éviter les situations de blocage, l’idéal est que tous les copropriétaires assistent à l’AG, ou délèguent leur vote à un tiers.
Pour illustrer cette majorité compliquée, voici un exemple :
Prenons le cas d’une copropriété composée de 20 copropriétaires répartie en 10 500 tantièmes. Pour être admise, la décision doit recueillir au minimum :
- 11 votes de copropriétaires étant pour la décision
- 7 000 tantièmes (les 2/3 des voix).
La passerelle de l’article 26-1 permet de second vote immédiat lorsque la majorité de l’article 26 n’est pas obtenue. Pour cela, il faut que la résolution ait recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat. Le second vote a lieu à la majorité de l’article 25.
Quand intervient le vote à la double majorité ?
Difficile à obtenir, une telle majorité n’est nécessaire que dans de rares cas :
- Acte d’acquisition immobilière pour le compte du Syndicat
- Modification des règles de copropriété quant aux règles de jouissance, d’utilisation et de gestion des parties communes
- Suppression du poste de concierge ou de gardien d’immeuble.
Qu’est-ce que l'accord à l'unanimité ?
En copropriété, les règles du vote à l’unanimité sont issues de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Définition du vote à l'unanimité
Le vote à l’unanimité est ni plus ni moins qu’un accord total et entier de la totalité des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Quand intervient le vote à l’unanimité ?
Le vote à l’unanimité se produit dans de rares cas :
- L’adhésion d’un emprunt par le syndicat des copropriétaires. Ces prêts concernent généralement le financement d’ouvrages des parties communes.
- Cession des parties communes, en principe, l’AG ne peut décider de vendre les parties communes nécessaires pour respecter la destination de l’immeuble, sauf décision unanime des copropriétaires.
- Les modifications de répartition des charges, ne peuvent être faites qu’à l’unanimité des copropriétaires.
