Réponses de Mon Syndic Immobilier à vos #QuestionsRéno sur la Loi Climat en copropriété
Les 13 et 14 septembre 2023 marquent la première édition de Rénodays à Paris, un salon spécialement conçu pour les experts de la rénovation énergétique. À cette occasion, de nombreuses questions ont été rassemblées concernant des sujets d’actualité touchant particuliers, artisans, copropriétaires et gestionnaires. Découvrez ici la session de questions-réponses (FAQ) portant sur la loi Climat et résilience, au cours de laquelle Etienne Duhot a été intervenant.
Vos questions :
Les immeubles haussmanniens sont-ils soumis aux mêmes contraintes de vente et location ?
Qu’est-ce qu’une rénovation performante ? Combien d’économies d’énergie faut-il atteindre ?
Je suis agent immobilier, comment aider mes clients sur les échéances de la loi Climat ?
C’est le DPE qui détermine si mon logement est une passoire thermique ?
Comment se déroule une rénovation globale ? Ça prend combien de temps ?
J’ai fait des travaux et je reste en G, quelles solutions s’offrent à moi ?
Quel est l’impact de Mon Accompagnateur Rénov’ pour les copropriétés ?
Quelles aides sont possibles pour la rénovation globale d’un logement collectif ?
J’ai un DPE vierge, dois-je le refaire pour savoir si mon logement sera interdit à la location ?
Je loue un logement classé G, sera-t-il interdit à la location dès le 01/01/2025 ou au renouvellement de mon bail ?
Conformément aux informations fournies dans la FAQ du ministère de la Transition écologique, il est précisé que les critères de décence énergétique, énoncés pour les échéances successives mentionnées, ne seront pas applicables aux contrats en cours avant la date d’échéance de renouvellement ou de reconduction tacite (habituellement, les baux d’habitation ont une durée de 3 ans et peuvent être reconduits tacitement). Toutefois, ils seront mis en application lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat.
Les immeubles haussmanniens sont-ils soumis aux mêmes contraintes de vente et location ?
Absolument, ils sont également soumis aux dispositions de la loi Climat. Toutefois, en raison de considérations patrimoniales ou architecturales, certains édifices ne peuvent pas être soumis à une rénovation complète, telle que l’isolation extérieure. Dans de tels cas, il est préférable de recommander des travaux individuels effectués à l’intérieur des logements, visant au moins à améliorer leur efficacité énergétique et à les soustraire au statut de « passoire thermique ».
Qu’est-ce qu’une rénovation performante ? Combien d’économies d’énergie faut-il atteindre ?
Pour qu’une rénovation soit considérée comme efficace, elle doit au moins permettre d’obtenir une classification minimale de « D » dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), avec une amélioration énergétique d’au moins 55 %. Dans les scénarios les plus réussis, une rénovation performante peut même conduire à l’obtention du niveau « Bâtiment Basse Consommation » (BBC), équivalant aux classes « A » ou « B ».
Je suis agent immobilier, comment aider mes clients sur les échéances de la loi Climat ?
Tout d’abord, il est essentiel d’établir une communication proactive avec les clients, en les tenant informés du calendrier, qui comprend à la fois l’interdiction de location et l’obligation de réaliser un audit réglementaire avant la vente d’une monopropriété classée F ou G.
En tant que professionnels de l’immobilier, nous devons mettre l’accent sur la prévoyance, car l’année 2025 est déjà à nos portes.
Les échéances butent sur la date du 31 décembre 2024. Il est également crucial d’adopter une communication positive concernant la loi Climat et résilience, en présentant cette contrainte comme une opportunité : elle peut augmenter la valeur d’une propriété rénovée et offre des aides financières considérables pour soutenir la majeure partie du projet de rénovation.
C’est le DPE qui détermine si mon logement est une passoire thermique ?
Tout à fait, c’est effectivement le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui est l’élément de référence, aucun autre document ne peut le remplacer. Il est également crucial de vérifier en permanence la validité du DPE. Les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne seront plus valides à partir du 1er janvier 2025, tandis que les nouveaux DPE, conformes à la réforme de 2021, auront une durée de validité de 10 ans.
Comment se déroule une rénovation globale ? Ça prend combien de temps ?
Pour mener à bien une rénovation complète, il est essentiel de planifier en avance. Le processus commence par la réalisation d’un audit énergétique, parfois en faisant appel à des partenaires locaux comme Mon Accompagnateur Rénov’.
Une fois que l’audit est terminé, nous pouvons élaborer un plan de financement et une stratégie financière, en plus de trouver les entreprises pour exécuter les travaux. Les travaux seront enclenchés dès lors que les devis correspondent aux recommandations de l’audit.
En copropriété, il faut compter 2-3 ans pour un projet complet avec Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). C’est très long ! Dans une maison individuelle, comptez plutôt 6 mois - 1 an. C’est généralement Mon Accompagnateur Rénov’ qui joue le rôle d’AMO.
J'ai fait des travaux et je reste en G, quelles solutions s'offrent à moi ?
Il peut se produire que la réalisation de travaux de rénovation énergétique ne suffise pas à faire sortir un logement de la catégorie de passoire thermique (classée F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique – DPE).
Dans de tels cas, le propriétaire bailleur a la possibilité d’obtenir une dérogation, à condition de démontrer qu’il a mis en œuvre toutes les mesures nécessaires pour améliorer la performance énergétique de son bien. La responsabilité revient donc au juge d’évaluer la sincérité de l’intention du propriétaire.
Cependant, un copropriétaire bailleur peut avoir du mal à prouver sa bonne foi s’il vote « non » lors des décisions sur les travaux au sein de son immeuble. De même, il sera encore plus difficile pour un propriétaire unique d’un immeuble de justifier sa bonne foi.
Dans ce contexte, l’accompagnement de Mon Syndic Immobilier devient une preuve tangible de bonne foi. Nos partenaires on l’expertise en matière financière et technique permettant de démontrer qu’un logement ne peut pas obtenir une meilleure note au DPE, renforçant ainsi la crédibilité du propriétaire.
Quel est l'impact de Mon Accompagnateur Rénov’ pour les copropriétés ?
MonAccompagnateurRénov’ est principalement conçu pour les ménages qui possèdent ou louent des maisons individuelles. Actuellement, le dispositif adapté aux copropriétés est l’Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO), qui apporte un soutien aux copropriétaires et aux syndics dans le cadre de leurs projets de rénovation énergétique.
Quelles aides sont possibles pour la rénovation globale d'un logement collectif ?
Un propriétaire au sein d’une copropriété peut accéder à différentes aides financières, notamment :
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
- MaPrimeRénov’
- L’éco-prêt à taux zéro
- Un taux de TVA réduit à 5,5 %
- Et bien d’autres.
En général, le montant de ces aides est plus attractif pour une rénovation complète d’une copropriété que pour des travaux individuels effectués dans un seul logement.
J'ai un DPE vierge, dois-je le refaire pour savoir si mon logement sera interdit à la location ?
Quand un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est vierge, cela indique qu’il est obsolète. En effet, une nouvelle méthode de calcul pour le DPE a été mise en place à partir de juillet 2021. Les DPE élaborés avant cette date perdent progressivement leur validité. Voici les dates importantes à retenir :
- Depuis le 1er janvier 2023 : tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus considérés comme valables ;
- À compter du 1er janvier 2025 : tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus considérés comme valides.
Quel risque si je loue un logement interdit à la location ?
Ce logement est donc classé parmi les logements considérés comme indécents. Les critères d’indécence sont variés, incluant par exemple les logements de moins de 9 m2. Un locataire d’un logement indécent n’est pas tenu de cesser de payer son loyer, mais il a la possibilité de porter l’affaire en justice et de contraindre le propriétaire à effectuer des travaux. La décision finale reviendra alors au juge, qui peut choisir de suspendre le paiement du loyer ou de raccourcir la durée du bail.
