Mon Syndic Immobilier fait le point sur les réglementations, pour un système de chauffage collectif en immeuble.
Depuis le 24 novembre 2018, la loi Elan sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a établi des règles claires sur l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Selon l’Insee, 18% des logements en France disposent d’un système de chauffage collectif et doivent désormais se conformer à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, pour autant que cela soit techniquement possible et économiquement viable.
Avant la mise en place de la répartition individuelle, les frais de chauffage étaient répartis de manière équitable entre les occupants en utilisant une clé de répartition en tantièmes, qui ne tenait pas compte de la consommation réelle de chaque logement. Grâce à la répartition individuelle, les occupants peuvent maintenant contrôler plus précisément la température de leur logement et ne payer que ce qu'ils consomment réellement.
Individualisation des frais de chauffage ? Pour qui ? Que faut-il connaitre ? Mon Syndic Immobilier décrypte pour vous cette réglementation du chauffage collectif en immeuble.
Au sommaire :
Qu’est ce que l’individualisation de la consommation de chauffage en copropriété ?Qu'est ce que l'individualisation de la consommation de chauffage en copropriété ?
En raison de l’augmentation continue du coût de l’énergie, l’impact sur le budget des ménages est de plus en plus important. Selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), la part du chauffage représente 66 % de la consommation d’énergie d’un logement. Dans ce contexte, l’individuation des frais de chauffage en immeuble collectif est un enjeu majeur pour répartir équitablement les coûts.
Pour cette raison, les copropriétés et immeubles collectifs sont désormais tenus par la loi d’installer des systèmes d’individualisation des frais de chauffage dans la mesure du possible. Cette obligation incombe au syndic, afin que chaque occupant ne paie que pour sa propre consommation effective et individuelle.
Les objectifs poursuivis par le gouvernement sont doubles :
- Garantir une juste répartition des coûts entre les résidents, qui ne paient que pour leur propre consommation de chauffage.
- Favoriser des économies d’énergie pour réduire les factures de chauffage des occupants.
LE CHIFFRE MON SYNDIC IMMOBILIER : 15 %
Selon l’Ademe, l’économie d’énergie réalisée grâce à l’individualisation des frais de chauffage est de 15 %. Cela permet également une réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES).
Pour le mener à bien, il est nécessaire d’installer des appareils de mesure. Plusieurs options existent :
- Un compteur individuel d’énergie thermique (CET) : placé dans chaque logement, il permet un suivi de la consommation de chauffage en temps réel.
- Un répartiteur de frais de chauffage (RFC) : il est placé sur chaque radiateur du logement, lorsque l’installation d’un CET est techniquement impossible. Il permet de suivre la consommation individuelle et la température de chaque chauffage.
Mais qui concerne cette obligation ?
La consommation annuelle de chauffage en énergie finale est un critère décisif pour déterminer si votre immeuble collectif est concerné par cette obligation :
- Depuis le 31 décembre 2017, il est obligatoire pour les immeubles ayant une consommation de chauffage supérieure à 120 kWh/m2/an de mettre en place l’individualisation des frais de chauffage, sans exception possible.
- L’individualisation des frais de chauffage devait être mise en place au plus tard le 25 octobre 2020 pour les immeubles dont la consommation annuelle de chauffage était comprise entre 80 et 120 kWh/m2.
- Si la consommation annuelle de chauffage est inférieure à 80 kWh/m2, il n’est pas obligatoire d’installer des compteurs individuels.
Les cas dans lesquels il est possible d'être exonéré de l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en immeuble collectif sont précisés dans l'arrêté du 27 août 2012, modifié par l’arrêté du 30 mai 2016 :
- Incapacité technique à mettre en place des compteurs de chaleur individuels,
- Incapacité technique à contrôler la température produite par le système de chauffage collectif,
- Le coût d'installation est jugé excessif par rapport aux économies d'énergie réalisables.
Cette obligation s’applique également aux immeubles qui :
- Disposent d’une installation centrale de froid,
- Sont alimentés par un réseau de froid.
Prise en charge et aides pour les frais d’installation
L'ASTUCE MON SYNDIC IMMOBILIER
La majorité absolue requise par l'article 25, en grande partie définie par la loi du 10 juillet 1965, implique que la décision doit être approuvée par la majorité des copropriétaires présents, absents et représentés lors de l'assemblée générale, en prenant en compte leur part respective dans les tantièmes de propriété.
Les copropriétaires de l’immeuble concerné sont responsables de l’installation des équipements pour l’individualisation des frais de chauffage. Comme c’est souvent le cas pour les projets d’efficacité énergétique en copropriété, ces travaux doivent être soumis à un vote lors d’une assemblée générale (AG) et obtenir la majorité requise par l’article 25.
Sous certaines conditions, l’installation de compteurs individuels de chauffage et/ou de froid peut être éligible à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) si elle fait partie d’un projet de rénovation.
Les copropriétaires bénéficient ainsi d’un prêt exempté d’intérêts pour financer les travaux de rénovation énergétique. Le montant maximal du prêt varie en fonction des travaux envisagés :
- Si le syndicat des copropriétaires entreprend au moins trois actions de travaux, le montant maximum est fixé à 30 000 € par logement.
- Le montant maximum est de 50 000 € par logement si les travaux permettent d’atteindre une performance énergétique globale minimale, c’est-à-dire une réduction de la consommation d’énergie d’au moins 35 % avant et après les travaux.
Autrefois, il existait une prime énergie CEE (Certificats d’économies d’énergie) pour la mise en place d’un « système de comptage individuel d'énergie de chauffage » (référence BAR-TH-121). Cette aide financière n’existe plus aujourd’hui.
Des sanctions en cas de non-respect de l’obligation ?
Le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, est tenu de se conformer à l’obligation d’installer des compteurs individuels de chauffage et/ou de refroidissement.
L’administration effectue des contrôles
Des contrôles sont effectués par l'administration pour vérifier que cette obligation est respectée. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit fournir, par le biais du syndic, les documents administratifs qui prouvent l'installation des équipements dans la copropriété. Si la copropriété est exonérée de cette obligation en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif, elle doit également en apporter la justification à l'administration compétente.
Si la copropriété ne se conforme pas à ses obligations, elle reçoit une mise en demeure avec un délai spécifique pour se mettre en règle. Si aucune réponse n’est donnée dans un mois ou si les travaux requis ne sont pas réalisés dans le délai imparti, la copropriété peut recevoir une amende.
Cette amende peut atteindre 1 500 € par logement et par an jusqu’à ce que la conformité soit atteinte.
Certains chauffages interdits en copropriété ?
Jugés trop polluants, certains modes de chauffage aux énergies fossiles sont progressivement interdits en copropriété :
- Depuis juillet 2022, l’installation de chaudières collectives au fioul n’est plus autorisée dans les copropriétés, afin de favoriser leur remplacement progressif par des modes de chauffage utilisant des énergies renouvelables.
- À partir de 2025, l’utilisation exclusive de gaz pour le chauffage sera interdite dans les habitations collectives neuves en raison de l’important niveau d’émission de gaz à effet de serre, qui est incompatible avec la nouvelle réglementation thermique en vigueur : la RE2020. Cette interdiction représente un grand changement pour le secteur qui doit rapidement trouver des alternatives performantes et viables, telles que la pompe à chaleur géothermique, la biomasse, ou encore les réseaux de chaleur.
